EINDE HUUROVEREENKOMST VOOR BEPAALDE TIJD BIJ WOONRUIMTE
Een huurovereenkomst voor de duur van twee respectievelijk vijf jaar eindigt aan het einde van de bepaalde tijd, mits de verhuurder de huurder tijdig schriftelijke informeert. De verhuurder dient de huurder niet eerder dan drie maanden en uiterlijk een maand voorafgaand aan het verstrijken van de bepaalde tijd, schriftelijk te informeren over de dag waarop de huur verstrijkt. Laat de verhuurder deze kennisgeving na, dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd.
Twee respectievelijk vijf jaar
Een voor zelfstandige woonruimte aangegane huurovereenkomst van twee jaar of korter, kan eindigen zonder opzegging. De huurovereenkomst eindigt van rechtswege aan het einde van de bepaalde tijd, indien de verhuurder de huurder tijdig schriftelijk informeert over de dag waarop de huur verstrijkt. Zelfstandige woonruimte betreft de woonruimte met een eigen toegang. Voorts dient de huurder deze woonruimte te kunnen bewonen, zonder van wezenlijke voorzieningen buiten de woning afhankelijk te zijn [1]. Wezenlijke voorzieningen zijn bijvoorbeeld de keuken en het toilet [2].
Voor het eindigen van een huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte – bijvoorbeeld voor kamerhuur – is geen opzegging vereist, indien deze voor de duur van vijf jaar of korter is gesloten. Ook in dat geval kan de verhuurder volstaan met een kennisgeving over de dag waarop de huur verstrijkt.
Kennisgeving
De verhuurder dient de huurder niet eerder dan drie maanden en uiterlijk een maand voorafgaand aan het verstrijken van de bepaalde tijd, schriftelijk te informeren over de dag waarop de huur verstrijkt. Indien de kennisgeving niet binnen deze termijn plaatsvindt, dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd. De bewijslast van de tijdige en juiste kennisgeving ligt bij de verhuurder.
In de parlementaire geschiedenis wordt geduid op een strikte toepassing van de termijn van twee maanden, waarbinnen de kennisgeving dient plaats te vinden [3]:
“De verplichting van deze kennisgeving is opgenomen in het voorgestelde artikel 7: 271 lid 1 tweede volzin van het BW. De verhuurder kan dit nalaten niet repareren. Indien hij dit nalaat wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd (het voorgestelde artikel 7: 271 lid 1 derde volzin van het BW). De rechter kan dit in principe niet herstellen.”
In geval van een te late of geen kennisgeving, wordt met deze termijn ook in de jurisprudentie strikt omgegaan [4]. Een te vroege kennisgeving door de verhuurder, heeft in de jurisprudentie niet steeds geleid tot een verlenging voor onbepaalde tijd. Het uitgangspunt is evenwel dat ook in dat geval de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd [5].
Onbepaalde tijd
Indien de kennisgeving niet tijdig heeft plaatsgevonden en de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd, kan deze slechts eindigen door opzegging [6], beëindiging met wederzijds goedvinden [7] of (mogelijk door) ontbinding [8]. De verhuurder doet er dan ook goed aan, om de termijn waarbinnen de kennisgeving dient plaats te vinden nauwkeurig te agenderen.
Van der Kooij Besters Advocaten kan de kennisgeving voor u opstellen en deze per deurwaardersexploot bij de huurder laten betekenen.
[1] Art. 7:234 BW
[2] Kamerstukken II 1978/79, 14249, 6, p. 39.
[3] Kamerstukken I 2015/16, 34373, E, p. 7.
[4] Rb. Oost-Brabant (vzr.) 20 maart 2020, ECLI:NL:RBOBR:2020:1636; Rb. Rotterdam (ktr.) 8 augustus 2019, ECLI:NL:RBROT:2019:6060; Rb. Utrecht (ktr.) 31 oktober 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:5265; Rb. Breda (vzr.) 10 januari 2018, ECLI:NL:RBZWB:2018:332; Rb. Amersfoort (vzr.) 20 september 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:4759; Rb. Almere (krt.) 16 mei 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:3011.
[5] Rb. Leeuwarden (ktr.)19 december 2018, ECLI:NL:RBNNE:2018:5073; Rb. Utrecht (vzr.) 4 december 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:5957; Rb. Zwolle (vzr.) 28 maart 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:1628; Rb. Breda (vzr.) 10 januari 2018, ECLI:NL:RBZWB:2018:332.
[6] Art. 7:274 BW.
[7] Art. 7:281 lid 8 BW.
[8] Art. 6:265 BW.