POSITIE ONDERHUURDER BIJ ONBEVOEGDHEID HOOFDHUURDER
Wanneer het de hoofdhuurder is toegestaan het door hem of haar gehuurde onder te verhuren en door de hoofdhuurder van deze mogelijkheid gebruik wordt gemaakt, is het de vraag wat de juridische positie is van de onderhuurder wanneer de hoofdhuurder onbevoegd wordt tot deze onderverhuur.
De Hoge Raad heeft hier in een recent arrest[1] over geoordeeld.
De verbintenis van de verhuurder (in casu de onderverhuurder c.q. hoofdhuurder) is dat hij de zaak ter beschikking stelt van de huurder (in casu de onderhuurder) en deze onderhuurder daardoor in staat stelt de zaak daadwerkelijk te gebruiken.
Voor de geldigheid van de huurovereenkomst is niet vereist dat de verhuurder ook eigenaar is van de zaak of op andere wijze bevoegd is aan de huurder het overeengekomen gebruik van de zaak te verschaffen.
Wanneer de veruurder niet op grond van het eigendomsrecht, of op andere wijze, bevoegd is de zaak aan de huurder in gebruik te geven, dan volgt uit de bepalingen van artikel 7:204 lid 2 en 3 BW jo. artikel 7:211 BW dat van een daaruit voortvloeiend gebrek (en dus van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door de verhuurder) pas sprake is I) indien een ander tegenover de huurder een beter recht pretendeert te hebben en II) het als gevolg daarvan tot een feitelijk stoornis van het gebruik komt voor de huurder.
Hiervan is bijvoorbeeld sprake wanneer de hoofdverhuurder (vaak eigenaar van het pand) het gehuurde opeist. De hoofdverhuurder heeft in het genoemde voorbeeld een “beter” recht, namelijk het eigendomsrecht, terwijl het de huurder feitelijk onmogelijk wordt gemaakt de zaak daadwerkelijk te gebruiken als gevolg van de opeising daarvan.
Zolang de hoofdverhuurder echter niet overgaat tot opeising, behoudt de onderhuurder het feitelijke gebruik van de zaak op grond van de onderhuurovereenkomst en kan van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door de onderverhuurder c.q. hoofdhuurder niet worden gesproken.
Een dergelijke situatie van onbevoegdheid van de onderverhuurder c.q. hoofdhuurder levert voor de onderhuurder natuurlijk een onzekere situatie op; de onderhuurder weet immers niet wanneer een derde met een beter recht hem het feitelijke gebruik zal ontzeggen.
Aan deze onzekerheid voor de onderhuurder heeft de Hoge Raad een einde willen maken door als volgt te oordelen. Wanneer de onderhuurder er tijdens de duur van de onderhuurovereenkomst mee bekend wordt dat zijn verhuurder niet of niet langer tot onderverhuur bevoegd is, kan de onderhuurder met het oog op de dreigende tekortkoming een beroep doen op artikel 6:80 BW om de overeenkomst te ontbinden, of op artikel 6:263 BW om zijn betalingsverplichting op te schorten.
Mocht u meer willen weten over de juridische positie van de onderhuurder bij onbevoegdheid van de hoofdhuurder dan kunt u uiteraard contact opnemen met ons kantoor.
[1] Hoge Raad 23 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:284.
